Un second investissement immobilier (partie 2)

Publié le Publié dans mon parcours immobilier

Précédemment, je commençais à vous raconter mes démarches afin de trouver un second investissement immobilier.  Vous pouvez aller sur l’article précédent en cliquant ici.

Négociez toujours.

 

J’ai visité au total une douzaine de biens, certains avec de beaux volumes et qui correspondait à mes attentes, mais les prix étaient assez élevés et nécessitaient de grosses négociations. Négociations qu’il ne fallait pas hésiter à entamer car c’est comme ça que l’on trouve généralement de bonnes affaires.

Les bonnes affaires se provoquent le plus souvent. Une annonce avec un super prix ne reste pas longtemps ou alors il y a anguille sous roche.

Je me souviens par exemple  d’un T2 de 31m² en plein centre ville, une bonne exposition, calme, lumineux… bref, un appartement qui correspondait à mes attentes : peu de travaux ( peintures, sols…).

L’appartement était annoncé à 72000€ FAI (environ 78000€ acté). Le loyer que je pouvais en tirer était environ de 430€ soit environ 6.61% brut, ce qui n’est pas très intéressant.

Mais je n’ai pas hésité à faire une proposition à 64000€ frais de notaire inclus pour atteindre mes 8%. L’agent immobilier était mal à l’aise de devoir annoncer mon offre au vendeur car cela représente une baisse de plus de 17%.

J’ai également fait une offre pour un autre appartement, un T1 bis ou j’ai proposé une offre 15% en dessous du prix indiqué.

Les deux offres ont été refusées par les vendeurs mais au moins j’ai osé et je ne regrette rien.

 


Un jour je traînais sur le bon coin, toujours à la recherche d’un appartement et je suis tombé sur une annonce toute fraîche !

L’annonce était publié par une agence que je ne connaissais pas, une agence indépendante. L’annonce proposait un appartement T2 de 33m² dans le centre ville, au second étage d’un immeuble de 10 lots, dont 2 commerces. Il est proposé à 66000€ FAI ce qui est correct sur le secteur.

L’appartement ne tarderais pas à trouver un preneur, c’était une question de jours seulement. Les photos de l’annonce montrait un appartement qui avait l’air propre, une cuisine rouge laqué flambant neuve avec deux plaques en vitro céramique. Une chambre spacieuse de plus de 13m², salle de bain, WC indépendant et séjour avec le coin cuisine.

La photo montrait une superbe vue coté séjour des toits de la ville avec l’église du quartier et la cathédrale de la ville un peu plus loin. Le genre de vue qui vaut son pesant d’or à Paris…

J’ai tout de suite été emballé par cet appartement et j’ai donc décidé d’appeler l’agence afin de le visiter.
Il fallait réagir et ne pas laisser quelqu’un d’autre me devancer car je savais qu’il ne serais plus en vente les quinze prochains jours.

 

 

Me voilà donc le lendemain, sur les lieux de la visite. Je rencontre l’agent, elle me fait rentrer dans l’immeuble. Les partie communes ne sont pas très récentes, mais propre et en bon état. Une cour se trouve au bout du couloir ou les logements disposent d’un droit de passage afin de déposer un vélo dans un cabanon.

Nous montons les deux étages, l’escalier est en bois, il ne bouge pas, n’est pas très large mais suffisamment pour pouvoir croiser des personnes sans se gêner, monter des meubles…
Nous entrons donc dans l’appartement. À gauche se trouve le séjour avec la petite cuisine, légèrement à gauche devant moi se trouve les WC, légèrement à droite, la salle de douche et à droite, la grande chambre.

Le séjour est exposé Sud-Ouest et la chambre, Nord-Est. Idéal car le soleil donne le matin sur la chambre et le reste de la journée dans la pièce principale.

Le sol de l’appartement est en parquet stratifié, mais on voit que cela à été rénové il y a quelques années mais dans la précipitation ; le parquet grince énormément au niveau des barres de seuils. En dessous du stratifié se trouve de la moquette.

La cuisine est neuve, rien à redire la dessus. La peinture est blanche mais à jauni à certain endroit. On voit des traces de peintures qui montre que l’on à voulu effacer certaines taches. L’état de l’appartement est vraiment correct, et c’est ce que je voulais.

Je voulais juste des travaux de rafraîchissement afin de remettre l’appartement au gout du jour. Je vois qu’un ragréage est nécessaire sur l’ensemble de l’appartement sauf la chambre.  Les sols sont à changer (sauf la chambre ), la peinture du séjour, de l’entrée et des WC est à faire.

Je suis intéressé  par le potentiel de l’appartement mais je ne m’emballe pas, il s’agit d’investir. Les chiffres passent avant les sentiments.

 

Se renseigner sur le vendeur.

 

Je parle avec l’agent et demande des renseignements à propos du vendeur.
Il s’agit d’un investisseur à la retraite. L’immeuble lui appartenait depuis plus de trente ans et il vend les logements à l’unité. Le vendeur n’est pas très pressé.

 

Le profil du vendeur est très intéressant car j’ai appris plusieurs choses :

  • Le vendeur à acheté à une période ou l’immobilier coûtait beaucoup moins cher qu’aujourd’hui.
  • Le crédit est remboursé depuis quelques temps car il a le bien depuis plus de 30 ans.
  • Il sera plus enclins à accepter un offre basse vu que son crédit est remboursé.
  • Le vendeur n’aura pas à payer la taxe sur la plus valus.
  • Il n’est pas pressé.

 

Les vendeurs qui nous permettent de réaliser de bonne affaires sont des vendeurs pressée de vendre leur bien.

 

Voici quelques raisons :

  • Divorce
  • Décès
  • Héritage
  • Mutation
  • Dettes à rembourser
  • Autre projets (immobilier ou non)
  • Mauvaises expériences avec les locataires

Il est capital pour un investisseur de cerner la situation du vendeur afin de la tourner à son avantage.

 

L’appartement à été loué pour la dernière fois il y à presque un an à un jeune couple.

J’essaie de les contacter pour avoir plus d’information sur le logement sans succès malheureusement.

 

Je demande à l’agent immobilier de me donner les informations suivantes :

  • Le montant des taxes foncières.
  • Les appels de provision de la copropriété. (montant des charges)
  • Les 3 derniers compte rendu de l’Assemblée Générale.
  • Le règlement de copropriétés
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble.
  • Le dossiers de diagnostics.

Bref, tout les éléments qui ont une influence financière.

La suite dans un prochain article.

 

Avez-vous osé proposer un offre très basse par rapport au prix indiqué? 

Quels documents demandez-vous lors d’un achat?

N’hésitez pas à poser vos questions.

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *