Un second investissement immobilier (partie 3)

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Précédemment, dans cet article, je vous parlais de l’acquisition de mon second investissement immobilier. Nous allons voir maintenant comment s’est déroulé l’achat et la mise en location.

La négociation.

Après m’avoir communiqué les éléments ayant une incidence financière , l’agent me rappelle que le prix FAI est de 66 000€, ce qui fait un peu plus de 71 000€ avec les frais de notaire. L’agent m’annonce que je suis la second personne à le visiter et que la première a fait une offre oral à 60 000€ acté, qui à été refusé;le vendeur ne voulant pas céder son bien en dessous de 64 000€ acté.

En me basant sur un loyer de 450€ et un rendement de 8% brut, je tombe sur un montant maximum de 67 500€. Cependant, il faillait que je fasse certains travaux et que je meuble l’appartement. J’ai donc réfléchi et j’ai rappeler l’agent en fin de journée pour lui faire une offre à 60 000€ acté comme la première personne.

L’agent m’a rappelé une heure plus tard pour m’annoncer que mon offre à été refusé en me rappelant que le vendeur ne souhaitait pas lâcher en dessous de 64 000€.

J’ai donc fait une contre offre à 63 000€ qui aura été accepté plus tard dans la soirée.

Cette offre représente un rendement brut de 8,06% en comptabilisant les travaux ainsi que le mobilier que j’estime à un montant de 4000€ soit un montant total de 67 000€. J’arrive à un rendement net (hors impôt sur le revenu) à 6%.

 

Du compromis à l’acte authentique.

 

Nous avons donc ma femme et moi fait l’offre d’achat par écrit à l’agence, quelque jours plus tard. Nous n’avions plus qu’a attendre le compromis afin de trouver un financement. Il y a eu quelques soucis au niveau des papiers que devait fournir le syndic, ce qui à mis du temps… nous avons donc signé un compromis presque deux mois après l’offre d’achat.

J’ai pu entre temps avoir un accord de principe par ma banque ce qui a rassuré le vendeur et accepter l’offre d’achat.

J’ai fait venir des artisans afin de me chiffrer le montant des travaux. (sols et plinthe).

L’acte authentique à été signé le 29 septembre, soit un mois et demi plus tard que la date prévu afin d’être prêt pour la rentrée scolaire de septembre.
En effet, il a fallu recommencer toute la démarche de financement suite à une erreur de la part de mon notaire.

En plus de ça, je vois que le montant des frais de notaire à été sous-estimé et que les frais de dossier n’avais pas été pris en compte.
Du coup je passe de 63000€ à 64395

€ acté ! Ce qui réduit mon rendement.

 

Les travaux.

 

Déçu, d’avoir loupé la rentrée scolaire, j’ai dès le lendemain de la signature authentique commencé les travaux.

J’ai enlevé les revêtements de sol et effectué la peinture. l’entreprise à réalisé le ragréage et la pose du nouveau sol ainsi que la pose des plinthe.

Pendant les travaux j’ai mis une annonce de location sur le bon coin et j’ai reçu plusieurs mails. J’ai eu quelques visite et j’ai choisi une personne que je connaissais de vue via le club d’astronomie dont j’était membre. Les travaux auront duré 1 mois et demis. J’ai fini de monter les meubles la veille de l’arrivé du locataire.

Quelques photos pendants les travaux.

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Quelques chiffres.

 

  • Prix net Vendeur : 54 000€
  • Frais d’agence : 4000€
  • Notaire : 5200€
  • Fond de roulement et frais divers : 1195€
  • Travaux :  2565€
  • Mobilier : 1463€

 

Le montant total de l’opération s’élève à 68423€, un peu plus que prévu, mais j’ai trouvé un locataire rapidement avec un loyer de 457€ ce qui me fait bien un rendement à 8% brut et 6.63% net.

 

 

Quelques photos après travaux.

 

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N’hésitez pas à me poser toute vos questions dans les commentaires, je répond à tout le monde.

2 réflexions au sujet de « Un second investissement immobilier (partie 3) »

  1. (…) « avec un loyer de 457€ ce qui me fait bien un rendement à 8% brut et 6.63% net. »
    Comment tu calcule le rendement ? par rapport a quoi ?

    1. Pour calculer un rendement brut tu prends la somme des loyers sur 12 mois, tu multiplies par 100 et tu divises par le montant total de l’opération.

      Pour ma part:

      457 x 12 x 100 / 68423 = 8.01% Brut

      Pour calculer le rendement net, il faut déduire toute les charges qui incombent à ton investissement.

      Par exemple, mon loyer net est de 378.37€ pour un loyer brut de 457€.

      ensuite tu fait la même opération.

      En espérant t’avoir aidé.

      Axel

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