Un second investissement immobilier (partie 1)

Publié le Publié dans mon parcours immobilier

Je vous parlais précédemment dans l’article « Apprendre et découvrir« , par quels moyens il était possible d’apprendre à investir.

 

Définissez votre objectif.

 

Un jour, je me suis senti prêt à renouveler l’opération afin de mettre en pratique ce que j’avais appris ces derniers mois. C’est super important de se former afin d’investir par la suite, mais encore faut-il agir car c’est seulement lorsque l’on fait les choses que l’on obtient des résultats.
Mais avant de me lancer, je devais connaître ma capacité d’emprunt afin de me fixer un budget pour ainsi éviter de visiter des biens que je ne pourrais pas acheter.
Ensuite il faillait que je cible le type de logement et donc le type de locataires que je souhaitais avoir. J’ai jeté mon dévolu sur un T1 ou T2, pour une surface allant de 20 à 35m² sans grand travaux pour commencer, juste des rafraîchissements.
Ces type de logements correspondent généralement à des étudiants, ou des personnes seules pour les T1. Pour les T2, se sera plutôt des jeunes actifs, jeunes couples, personnes célibataires ou encore des étudiants avec un budget mois serré.

 

J’ai choisi volontairement une petite surface pour plusieurs raisons :

  • Le rendement est plus élevé.
  • Les locations meublées se louent plus cher qu’une location nue.
  • Les T1 et T2 ont des surfaces idéales pour la location meublée.
  • Les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes surfaces. Ce n’est pas proportionnel.
  • Le budget est moins élevé qu’une surface plus grande. (Le risque est donc également moins élevé)
  • La location meublée à une fiscalité intéressante.

 

C’est seulement 10 mois après mon premier investissement que j’ai commencé mes recherches.

C’était vers Avril – Mai. J’ai cherché sur des sites internet comme Le bon coin, Se loger, PAP, Explorimmo… J’ai également démarché les agences immobilières plus sur de moi que jamais et remonté à bloc !

 

Soignez votre crédibilité.

 

Je suis allé voir plus d’agences que la dernière fois car j’avais trouvé relativement vite et je ne savais pas trop comment m’y prendre. J’ai donc démarché environ 4 ou 5 agences immobilières.

J’ai eu quelques soucis envers certains agents immobiliers au départ ; certaines agences ne m’ont jamais rappelé même après plusieurs relances de ma part.

D’autre et ça me fait rire après coup, m’ont dit qu’ils n’avaient rien à me proposer pour mon budget (alors que leur site en proposait) et sont revenus vers moi quelques mois après pour savoir ou en était mes recherches.

Je pense que le fait d’en savoir assez pour investir n’est pas suffisant, surtout quand  on a 23 ans.

Il faut également savoir soigner sa crédibilité afin que l’on nous prenne au sérieux. Attention toutefois à ne pas trop se vanter de ce que l’on sait et ce que l’on a. Il faut savoir trouver le juste milieu, c’est ce qu’on appelle la psychologie et nous verrons dans d’autres articles à quelle point c’est important.

J’ai donc essayé d’autres types d’approches avec d’autre agences.

J’ai fait plusieurs visites et je me suis affirmé auprès des agents immobiliers en leur démontrant que :

 

  • Je n’en étais pas à mon coup d’essai.
  • Je savais de quoi je parlais en utilisant un certains vocabulaire
  • En leur annonçant mon précédent rendement et celui que je souhaite avoir maintenant.

 

Connaître le prix du marché.

 

Pour savoir à quel prix vous devez acheter tel ou tel bien afin de tenir vos rendements et donc de faire une bonne affaire, il faut connaître les prix du marché immobilier.

Connaitre le prix du marché est une tache longue qui demande persévérance et patience car il n’y à pas qu’un seul marché. Il y en a des dizaines.

 

Pleins de paramètres sont à prendre en compte:

  • La vétusté du bien
  • L’emplacement / environnement
  • Le type de bien
  • l’étage (appartements)
  • l’orientation géographique

 

Deux biens similaires mais à des endroit différents n’auront pas forcément le même prix.

 

Pour connaitre le prix du marché de son secteur, il n’y a pas 36 solutions. Vous pouvez déjà commencer en regardant des tonnes d’annonces sur internet.

Le mieux est d’être sur le terrain et de visiter, visiter et encore visiter.  Et pas uniquement le type de bien que vous recherchez. C’est pourtant une erreur que j’ai commis.

En effet, les visites s’enchaînaient, j’ai pu visiter toute sorte de bien avec des profils de propriétaire différents. Du propriétaire qui vend sont bien trop cher, au propriétaire qui est désespéré de ne pas réussir à vendre. J’ai également vu des biens de bonnes qualités en passant par des appartements avec une déco des années 60-70,  au taudis insalubre avec un locataire.

Mais j’ai uniquement visité des biens que je recherchais. les seuls pris que je connaissent à peu près sont ceux des T1 et T2 de ma ville.

Je dis  » à peu près » car ce n’est pas en visitant une douzaine de biens et vus des dizaines d’annonces comme je l’ai fait que l’on connaît parfaitement les prix du marché.

 

le conseil que je peux vous donner, c’est que vous devez visitez, visitez et visitez.

 

D’autres erreurs  ont été commises sur la façon de faire les choses. Saurez-vous trouver lesquelles?

N’hésitez pas à poser vos questions, je répondrais  avec plaisir.

 

3 réflexions au sujet de « Un second investissement immobilier (partie 1) »

  1. Tu dit dans ton articles que des personnes vendent chere ou d’autre non, mais alors comment connaitre le prix du marché alors ? chacun fait a ça tete non ? 🙂

  2. salut Gökhan,

    C’est à force de visiter plusieurs biens, de regarder des centaines d’annonces qu’on se fait une bonne idée du prix du marché.

    les biens vendu de particulier à particulier ont tendance à être au dessus du prix du marché comparé à des biens vendu par agence.

    Tu peux également prendre plusieurs dizaines d’annonces similaire et en faire une moyenne du prix de vente et ainsi le prix au m². Cela m’a aussi aidé.

    Axel

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