Immobilier : neuf ou ancien?

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Lorsque l’on souhaite acheter de l’immobilier, l’une des premières questions que l’on se pose si ce n’est pas la première, c’est « Est-ce que l’on achète dans le neuf ou dans l’ancien?« 

En fait, tout dépend de vos objectifs et de vos envies.  Sincèrement, je ne peux pas vous donner de réponse simplement parce qu’il y a pleins de facteurs à prendre en compte et vous seul avez la réponse car ses facteurs vous sont propres.

Cela peut être votre budget, la qualité de votre confort, la volonté d’avoir un appartement ou une maison à votre image, l’emplacement ou vous souhaiteriez être l’obtention d’un PTZ, dans le cas ou vous cherchez une résidence principale.

Cela peut être également l’emplacement, le budget, la rentabilité, le montant des charges et taxes, la volonté de payer moins d’impôts, la volonté de réaliser des travaux… dans le cas d’un achat-revente, d’un investissement locatif pour un complément de revenu, pour la retraite…

 

Cependant, je peut répondre ou du moins essayer, dans le cas ou vous souhaiteriez développer un patrimoine immobilier conséquent et atteindre l’indépendance financière.

Alors, Neuf ou ancien?

Voici une liste des avantages et inconvénients que représentent l’immobilier neuf et ancien:

 

Immobilier neuf. 

 

Avantages :

  • Absences de travaux pendant plusieurs années.
  • Frais de notaire réduit (2 à 3%)
  • Au normes en terme de sécurité et isolation (thermique et phonique).
  • Optimisation des surfaces.
  • Exonération taxes foncière pendant 2 ans (au moins 5 ans sous certaines conditions).
  • Réduction impôts avec le dispositif Pinel.
  • Loyers plus élevé que dans l’ancien.
  • place de stationnement privée (la plupart du temps)
  • Faible charges en cas d’absence de copropriété.

 

Inconvénients :

  • Délais de 18 à 24 mois entre l’achat sur plan et la livraison du bien.
  • Paiement des intérêts intercalaires ou du crédit lui même sans loyer en retour pendant le délais de livraison.
  • Achat plus cher de 20 à 30% que dans l’ancien.
  • Paiement de la TVA à 20%.
  • Moins bon emplacement que dans l’ancien (en règle générale).
  • Charges plus élevé en fonction du standing de l’immeuble (ascenseur, gardien, espace verts…)
  • Loyer plafonné et condition de ressources dans le cas d’un Pinel.
  • Le « tout placo » vieillit mal en général.
  • Moins bonne rentabilité que dans l’ancien.
  • On ne sait pas comment va évoluer le quartier.
  • Effort d’épargne.

 

Immobilier ancien.

 

Avantages.

  • TVA à 5.5% pour des travaux d’amélioration énergétique.
  • TVA à 10% pour des travaux d’amélioration, de transformation, d’entretient ou d’aménagement.
  • Meilleurs emplacement que dans le neuf ( centre villes, quartiers prisé, proches des commodités).
  • Bien disponible immédiatement.
  • Prix plus accessible.
  • Prix négociables.
  • Possibilité de  créer du déficit foncier déductible des revenus imposable en cas de travaux.
  • Plus de charme, d’authenticité et de cachet que dans le neuf.
  • Meilleur rentabilité que dans le neuf.

 

Inconvénients :

  • Travaux à prévoir, remise au normes (en fonction de l’état du bien).
  • Frais de notaire entre 7 et 8%.
  • Loyers moins élevé que dans le neuf (sauf en cas de rénovation).
  • Pas forcément de place de stationnement.
  • Pas forcément d’ascenseur pour les immeuble de plus de 3 étages.
  • Moins bien isolé que dans le neuf (sauf si des travaux ont été effectué).
  • Taxes foncières plus élevé que dans le neuf.
  • Possibilité de travaux voté par la copropriété (ascenseur, ravalement, réfection…)

 

 

 

L’immobilier neuf/ancien, le match.

Lorsque l’on est investisseur, il y a une chose que l’on à tendance à oublier lors de l’achat, c’est de penser à la revente.

En effet, afin de gérer son portefeuille immobilier, il arrive de devoir vendre des biens. Cependant, la règle d’or de l’immobilier c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Comme vu plus haut, l’immobilier ancien possède de manière générale les meilleurs emplacements.

Pour facilité la revente, il faut également penser au type de bien en fonction de son emplacement : un T5 qui correspond à une clientèle familiale, en plein centre ville au 4 étage sans ascenseur et sans place de stationnement aura du mal à trouver un acheteur. Un studio en pleine campagne aura plus de mal à se vendre qu’une maison ou un grand appartement.

 

Ensuite, l’investisseur pense également à la rentabilité qu’il compte tirer de son investissement. Encore une fois, l’immobilier ancien marque un point car le prix moins élevé et les loyers non plafonnés offre de meilleurs rentabilités que dans le neufs. Ces rentabilités peuvent également être dopé via la colocation, la location meublée ou encore la location saisonnière.

 

L’investisseur pense aussi aux charges qu’il devra payer ; charges de copropriétés, taxes foncières, gestion locatives, travaux votés par l’AG, assurances… Concernant ces points, je pense que la réponse est au cas par casComme je l’ai indiqué plus haut, dans le cas d’une maison, les charges de copropriété sont inexistante. Pour des appartement, les charges dépendent des prestations, du standing de la copropriété. Le neuf est exonéré de taxes foncières pendant 2 ans et est moins cher que dans l’ancien. Il n’y a également pas de travaux à prévoir pour le logement et en cas de copropriété, pas de travaux non plus. 

Si je devais trancher sur la question, je donnerais le point à l’immobilier neuf.

 

Cependant, tout investisseur qui cherche l’indépendance financière doit optimiser sa fiscalité. Pour se faire, l’immobilier neuf et notamment le dispositif PINEL propose une réduction d’impôt. Je vous ai parlé de ce dispositif dans cet article.

Autrement, l’immobilier ancien permet  de déduire un certains nombre de charges et travaux afin de réaliser un déficit foncier qui permettra à l’investisseur de ne pas payer d’impôts pendant une durée déterminée ( j’en avais également parlé dans un précédent article). Vous pouvez aller voir toute les charges que l’immobilier ancien permet de déduire en cliquant ici.

La présence de travaux à réaliser dans l’immobilier ancien est plutôt un avantage qu’un inconvénient.

 

Enfin, un investisseur doit connaitre le cashflow qu’il dégagera de sont investissement. Seulement n’espérez pas atteindre l’autofinancement et encore moins avoir un cashflow avec du neuf, bien au contraire. Surtout avec un prix plus cher dans le neuf de 20 à 30%, le loyer plafonné, effort d’épargne(dispositif de défiscalisation). Encore une fois, je vous invite à aller voir l’article sur le dispositif PINEL afin de mieux comprendre.

Cependant, avec l’immobilier ancien, il est plus facile d’avoir un cashflow. En effet, il est possible obligatoire de négocier le prix d’achat, de fixer librement son loyer et d’avoir un loyer élevé, notamment après réalisé une remise à neuf du logement. Avec la location meublée, saisonnière ou la colocation, le cashflow sera d’autant plus conséquent. L’immobilier ancien tire une fois de plus son épingle du jeu.

 

En conclusion :

 

Vous l’aurez donc compris, l’ancien est à privilégié pour un investisseur immobilier qui souhaite acquérir un parc immobilier important.

Il offre de nombreux avantages non négligeables qui permettent de réaliser des investissements rentables et qui permettent de dégager un cashflow contrairement à l’immobilier neuf ou un effort d’épargne sera très souvent nécessaire…

Pour terminer, l’immobilier neuf quand à lui se démarque plus dans le cadre d’une résidence principale. Il est en effet possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro, ce qui diminue sensiblement le montant du crédit

l’immobilier neuf  permet de choisir la disposition des différentes pièces d’une maison selon des plans prédéfinis. Certains constructeur vous offre la possibilité de réaliser votre maison entièrement à votre image , mais je suppose que les tarifs doivent être plus élevés que des maisons sur plans.

Toujours dans le cas d’une maison, l’achat du terrain peu se faire avec le constructeur qui les possèdes ou alors indépendamment. Vous êtes libre de choisir la taille du terrain  qui vous convient et il est également possible de négocier le prix du terrain surtout si il appartient à un particulier.

 

 

Quels autres avantages et inconvénients voyez-vous pour l’immobilier neuf et ancien?

 

Dans quels cas pensez vous que le neuf est préférable à l’ancien?

 

Vous n’êtes pas d’accord avec cet analyse? N’hésitez pas à donner votre avis.

 

 

 

 

5 réflexions au sujet de « Immobilier : neuf ou ancien? »

    1. Salut Gökhan et merci.

      Je suis ravi que tu passes à l’action.

      Comment t’es venu l’idée d’investir?
      Quel est ton objectif?

      N’hésites pas à me tenir informé de ton évolution!

      Axel

    2. missdemoaner — January 9, 2010 at 12:01 am I had problems with Vodafone many years ago where I paid a bill but I kept being sent letters threatening me with court action. Someone also &#11t6;forgo2  to tell me taking over an existing contract in my name instead of family member’s name resulted in my contract being renewed for another umpteen months. Not a happy bunny. Will never ever ever go back to Groan-a-fone even if it is the only place with offers the handset I want.

  1. Bonjour,
    Article sympa qui reprend bien les points positifs et négatifs de chaque cas.
    Juste petite précision « ancien » ne signifie pas forcement  » vieux » et « avec travaux », le bien n’est plus considéré comme neuf à partir du moment où il a été occupé ou habité donc on peut trouver des biens dit « anciens » construits il y a seulement 1 an par exemple.
    Merci pour cet articles.

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