la fiscalité de la location meublé

Publié le Publié dans Immobilier

Concernant les revenus issus de la location, il existe deux catégories.

Pour la location nue ou autrement dit, location classique, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour la location meublée, les revenus sont imposé dans la catégories des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

 

Les différents statuts:

 

Loueur meublé non professionnel (LMNP).

  •  Etre propriétaire d’au moins un bien immobilier et le donner en location au titre d’un bail commercial;
  • Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel;
  • Retirer de cette activité un montant de recette annuelle inférieur ou égal à 23.000 euros et / ou moins de 50 % du revenu total du foyer.

 

Les revenus tirés du LMNP supportent les prélèvements sociaux au taux de 15.50%, puisqu’ils sont considérés comme des revenus du capital.

Les logements meublés sont considérés comme des biens non  professionnels et à ce titre, ils sont soumis à l’ISF contrairement au LMP.

Les déficits de revenus fonciers ne peuvent être imputés que dans la limite annuelle de 10700€ pendant 10 ans au maximum.

 

Loueur meublé professionnel (LMP) .

  • inscrit au registre du commerce
  • les recettes sont supérieurs à 23 000 € TTC/an
  • Recette locative supérieur au revenu du foyer fiscal

 

Par rapport aux LMNP, le LMP bénéficie des avantages fiscaux suivants :

En matière de plus-values vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d’un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 €. Entre 90.000 et 126.000 €, l’exonération est partielle.

Si l’activité est exercée depuis moins de 5 ans ou que les recettes dépassent 120 000 €, l’imposition des plus-values est totale. Sous certaines conditions, la plus-value peut bénéficier du taux proportionnel d’imposition à 16% (31.50% avec les prélèvements sociaux).

 

Contrairement au LMNP qui est soumis au prélèvent sociaux au taux de 15.5% , le LMP  supporte la CSG sur les revenus d’activité. (8%)

Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l’ISF.

En tant que LMP, vous pouvez déduire l’éventuel déficit sur votre revenu global de l’année et ce sans limitation de montant  contre 10 700€/an pendant 10 ans pour le LMNP.

 

Les régimes fiscaux:

La location meublée est une des dernières niches fiscales si ce n’est la dernière, concernant l’immobilier ancien.

les revenus étant imposé dans la catégories des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), vous êtes donc considéré comme un commerçant ayant une micro-entreprise.

De ce fait, deux régimes fiscaux s’offre à vous.

 

Micro-BIC:

Sont soumis au micro-BIC les propriétaires dont les loyers charges comprises ne dépassent pas 32 900€ / an.

Ce régime est très simple d’utilisation. En effet, il suffit simplement d’indiquer le chiffes d’affaire perçue au cours de l’année sur la déclaration de revenus 2042 C  dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.

Chiffre d’affaire = Loyer + les charges  soit le loyer brute.

Une fois la déclaration remplie, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50%. Vous êtes donc imposé uniquement sur la moitié de votre CA.

Cette somme sera imposé  en fonction de votre Taux marginal d’imposition (TMI) + les prélèvement sociaux qui représentent 15.5%.

 

Exemple :

Sur un CA de 5000€, seul 2500€ seront imposé.

Mon TMI est de 0%, mon imposition sera  uniquement égale à 15.5% des 2500€. Soit 387.5€

Mon TMI est de 14%, les 2500€ seront imposé à 14% + les 15.5% des prélèvement sociaux. Soit 737.5€

Un autre avantage est que la comptabilité est moins contraignante. Seul un cahier ou vous mettez à jours vos recettes est nécessaire. ( afin de pouvoir tout justifier si l’administration fiscale vous demande quoi que ce soit).

Ce régime est plutôt attirant, cependant, AUCUNE autre charges ne peut être déduite, se qui peut être un inconvénient lorsque des travaux on été effectués ou que les charges sont vraiment importantes. C’est donc pour cela que vous pouvez choisir une option sur le second régime.

 

Réel:

Au delà de 32 900€ de CA ou sur option, vous êtes soumis au régime réel. Il n’y à plus d’abattement de la part de l’administration fiscale. Vous devrez tenir une comptabilité soi vous-même ou par le biais d’un expert comptable ( dont les frais sont déductibles), déclarer les loyers et déduire les charges.

 

Différents charges sont déductible :

  • Fais de notaire;
  • Taxe foncière et CFE;
  • Frais de gestion par l’agence;
  • Charges de copropriété;
  • Frais de comptabilité;
  • Les intérêts d’emprunts;
  • Assurance (habitation, loyers impayés…);
  • Travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration;
  • Mobiliers (de l’ampoule à la télévision, en passant par le lit, la cuisine…);

Les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration tel que les dépenses affectant le gros œuvre, le ravalement, la toiture ne sont pas déductible. Cependant, ils peuvent être amortis si le bien est inscrit à l’actif du Bilan. Il est préférable de voir cela en détail avec un expert comptable.

Suivant le profil de l’investisseur, le régime réel est souvent plus avantageux que l’abattement de 50% du régime micro-BIC. Vous pouvez faire des comparaisons sur plusieurs site internet ou en prenant rendez-vous chez un expert comptable.

En plus des nombreux charges déductible,  le mobilier et les améliorations sont amortis pendant 5 à 10 ans suivant les travaux (menuiseries, électricité, plomberie…). A noter que le prix d’achat s’amorti également.

 

L’amortissement et le prix d’achat se décompose comme tel :

 

ComposantsPart des composants dans le prixDurée de l'amortissement
Moyenne
100%33 ans
Gros-oeuvre40%
50 ans
Façade
20%30 ans
Equipement
20%20 ans
Agencement20%15 ans

 

Ainsi, avec tous ce qui est amortissable et déductible, il est possible de réaliser un déficit. Ce déficit vous permet de ne pas payer d’impôt. (voir plus haut)

 

Exemple :

Vous payez habituellement 1000€ d’impôt

les loyers issus de la location meublée vous rapporte 5000€

Vos charges déductibles sont égales à 10 000€

5000 – 10 000 = – 5000

Le déficit s’élève donc  à 5000€. Vous avez plus dépensé que gagner d’argent.

Pendant 5 ans, vous ne payerez pas d’impôt.

 

 

Êtes-vous au régime réel ou au micro-BIC? 

Quel régime vous parait le plus avantageux?

5 réflexions au sujet de « la fiscalité de la location meublé »

  1. Bonjour,

    Tout d’abord, bravo de vous lancer dans cette aventure qu’est l’indépendance financière et merci de nous faire partager votre expérience au quotidien.
    Je voulais savoir si il était vraiment nécessaire de prendre un expert comptable pour de la location meublée.
    J’ai actuellement un studio et j’envisage d’investir dans un second, toujours en meublé.
    Merci de votre retour

  2. Bonjour Serge et merci.
    J’essaye effectivement de partager mon expérience et mon quotidien afin de donner l’envie aux personne de se lancer. Leur montrer que tout le monde eut le faire et que ce n’est pas si compliqué.

    Pour répondre à votre question, tout dépend de votre régime fiscale.
    Si vous être au Micro-BIC, vous avez seulement à indiquer le montant de vos loyers brut. L’administration fiscale s’occupera de l’abattement de 50%.

    Pour le régime réel, en revanche, la comptabilité est plus complexe et nécessite l’aide d’un expert comptable sauf si vous êtes à l’aise avec la comptabilité.

    Je suis content que vous développiez votre patrimoine immobilier, la location meublé est une dernière niche fiscale dans l’ancien et il correspond parfaitement pour des étudiants.
    N’hésitez pas à revenir nous expliquer l’avancement de votre projet.

    à bientôt

    Axel

  3. Merci pour le partage ! Je m’intéresse beaucoup à la location de biens immobiliers et ton article me permet de répondre à quelques questions que j’avais quant au choix du statut. Est-ce que les régimes fiscaux sont les mêmes dans le cadre d’une location saisonnière ?

  4. Bonjour Lucy,
    Je suis heureux d’avoir pu répondre à certaines de tes questions 😉

    pour la location saisonnière, le statut de LMNP s’impose dans la plupart des cas ( sauf dépassement du plafond des revenus).

    En ce qui concerne le régime fiscal, c’est au choix, le régime réel ou micro-bic peuvent être sélectionné.

    N’hésites pas si tu as d’autre questions.

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