4 raisons de faire de la rénovation

Publié le Publié dans Immobilier

La plupart des investisseurs immobilier à la recherche d’un complément de revenu ou de retraite se focalise en très grande partie sur des biens en bon état où très peu voir aucun travaux ne sont à prévoir.

 

En général, ses investisseurs  ne veulent pas réaliser de travaux pour plusieurs raisons.

  • Il faut démarcher des entreprises;
  • Veiller au bon déroulement des travaux;
  • Il n’est pas forcément évident de se projeter;
  • Lors des travaux, il peut y avoir de mauvaises surprises;
  • Les travaux font peur;
  • Cela demande un certain budget;
  • les travaux prennent du temps;

 

Les biens à rénover sont délaissé par ses investisseurs et c’est pas plus mal! Cela fait moins de concurrence et plus de bonne affaires pour les VRAI investisseurs; ceux qui cherchent à développer un parc immobilier conséquent.

 

Une grande partie de ses investisseurs n’apprennent pas les rudiments de l’immobilier. Ils ne cherchent pas le rendement, mais seulement un complément d’argent maintenant ou dans quelques années. Par conséquent, ils ne savent pas forcément que la rénovation peu être avantageuse, et pourtant…

 

Voici donc 4 bonnes raison de faire de la rénovation pour un investissement locatif.

 

1/ Pour des raison fiscales.

 

Le fait de réaliser des travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien  peuvent être déductible des revenus foncier pour la location nue, et des Bénéfices industriels et  commerciaux (BIC) pour la location meublé.

Attention cependant, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductible.

Pour la location meublé, vous pouvez aller sur cet article qui traite en détails la fiscalité du meublé.

Les travaux représentent une part importante dans la déduction des revenus qu’ils soient foncier ou BIC.

Si le montant de tout ce qui est déductible est supérieur au revenu issu de la location, il y a alors un déficit foncier; il y a eu plus de dépenses que de loyers. Ce qui signifie que vos revenus issu de la location ne sont pas imposable. Encore mieux, le revenu imposable du foyer fiscal est réduit en fonction du montant du déficit, dans la limite de 10 700€/ an.

Exemple :

Le montant des charges déductible d’un appartement s’élève à 10 000€.

Les loyers générés par cet appartement s’élève à 5000€.

Il y a alors un déficit foncier de 5000€, les revenus issus de la location ne sont pas imposable.

Le revenu imposable du foyer fiscale est de 20 000€, mais, avec le déficit, le revenu imposable est ramené à 15 000€

 

 

2/ Loyers plus élevés.

 

En effet, en proposant à la location un bien refait à neuf, la valeur locative de ce dernier est supérieur au prix du marché de l’ordre de 25 à 30%, ce qui n’est pas négligeable.

Si un appartement nu  non rénové se loue 300€, le loyer serait de 390€ si il l’avait été.

Le loyer serait davantage boosté si le bien était loué en meublé. Pas mal non?

3/ Pas de stress, il y a point S.

 

Pour commencer, le fait d’avoir un bien rénové et de qualité, mettra l’investisseur en position de force par rapport aux autres bailleurs de votre secteur.

En effet, bon nombre de locataires comme d’acheteurs, fonctionnent au coup de cœur. Le fait de proposer à la location un bien reis à neuf,  de qualité avec des couleurs sobre et dans l’air du temps plaira à bien plus de personne qu’un bien dans son jus ou avec une simple peinture refaite qui sert de cache misère…

De ce fait, l’investisseur n’aura que l’embarras du choix et pourra sélectionner le meilleur locataire, du moment que le loyer est cohérent avec le marché.

 

Ensuite, proposer un bien refait à neuf évitera les mauvaises surprise au locataire et au propriétaire. Il est toujours  désagréable de devoir changer un mitigeur, de devoir appeler le plombier pour une fuite en plein weekend, ou alors réparer un volet, changer une chaudière ou un ballon d’eau chaude. Les dépenses s’accumulent au fil du temps et on en vient à se demander ce que ça sera la prochaine fois. Bref, c’est vraiment stressant.

 

Cela m’est d’ailleurs arrivé. Mon premier investissement est correct, je n’ai fait que de la peintre, mais avec le recul et l’expérience que j’accumule, je me rend compte qu’il fallait régler certains problèmes plus tôt. Le volet de la loggia était dur à remonter et un jour, la locataire m’a appelé car il avait lâché un vendredi après midi… Une autre fois c’était le siphon du lavabo qui fuyait, j’ai changé le joint, mais quelques jours après c’était carrément le mitigeur qui fuyait. J’ai du également le changer. Ce sont pleins de petites choses comme cela qui vous font douter de vous et qui vous font peur. 

 

En proposant donc un bien de qualité, l’investisseur peut oublier ses dérangements, le locataire ainsi que le propriétaire pourront dormir tranquille. L’investisseur n’aura qu’a se soucier de vérifier le paiement des loyers.

 

J’ai tiré des leçons de mon premier investissement et je chercherai un bien avec plus de travaux.

 

4/ Tirer profit de la situation.

 

Investir dans de la rénovation est un bon moyen de se faire la main pour faire les travaux soi-même ou gérer le chantier. Il permet, si le projet est bien calculé, de réaliser une plus-value ou un cashflow plus important (d’autant plus si les travaux sont réalisé soi-même). Il permet aussi de réaliser de bonnes affaires plus facilement.

La rénovation offre pas mal d’avantages grâce à certains facteurs qui sont  propre à ce type de marché:

 

  • Demande moins forte que l’offre.

En effet, Le marché des biens à rénover étant délaissé par les personnes désirant acheter leur résidence principale, les marchands de biens et des investisseurs représentent donc une grande partie des acheteurs.

 

  • Prix moins cher que des biens en bon état.

Le prix d’un bien à rénover est déjà bien en dessous du prix du marché (prix des biens en bon état) en fonction de l’état de celui-ci. Néanmoins  il ne faut pas hésiter à négocier et proposer un prix nettement inférieur, même si le prix est déjà intéressant.

Souvent les vendeurs ne connaissent même pas le montant des travaux à réaliser. Il ne faut donc pas hésiter à jouer sur ce point.

Il faut se dire que le prix affiché est TOUJOURS négociable, même si l’agent immobilier dit le contraire. Il faut proposer car on ne sait jamais.

Il est plus facile de monter le prix que de le descendre.

 

  • Le profil du vendeur est plus souvent intéressant.

Cela peut être un héritage, une personne d’un certain age qui souhaite partir après plusieurs dizaines d’années dans les lieux, un investisseur qui souhaite se débarrasser d’un bien…  

 

Ces facteurs donnent l’avantage aux investisseurs qui auront plus de facilité à négocier plus ou moins fortement une baisse de prix.

Attention cependant de bien évaluer le montant des travaux afin de pouvoir faire une offre qui permettra a l’investisseur de réaliser une bonne affaire car le négliger peut faire capoter le projet et la mauvaise affaire peut très vite arriver.

Ne pas hésiter à faire venir lors des visites  plusieurs artisans afin de réaliser des devis. Ne pas hésiter également  à prendre son temps afin de bien étudier le projet dans son ensemble afin de mettre toute les chances de son côté.

 

 

 

Vous voyez d’autres bonnes raisons? les compléter? n’hésitez pas à commenter, je réponds toujours avec plaisir !

 

 

 

 

 

 

 

5 réflexions au sujet de « 4 raisons de faire de la rénovation »

  1. Bonjour Axel,

    Je partage ta vision des choses. Maîtriser et gérer la rénovation des bien délaissés par les autres est une excellente stratégie pour s’enrichir dans l’immobilier !

    @+
    Vincent

    1. Bonjour Vincent,
      Au début, les travaux peuvent faire peur, mais c’est comme l’immobilier; une fois qu’on s’est lancé, on se dit que ce n’est pas si difficile que ça.
      à bientôt Vincent

      Axel

    2. Bonjour Vincent.

      Exactement non seulement c’est une bonne stratégie pour s’enrichir, mais également pour réaliser du déficit foncier important.

  2. C’est vrai que sur le plan fiscal, ça peut être très intéressant de faire de la rénovation de biens immobiliers ! La possibilité de réaliser un déficit foncier est un gros avantage, je trouve. De plus, cela redonne de la valeur au bien. 🙂

  3. Bonjour Lucy,

    Exactement, tu as tout compris, la rénovation est bénéfique sur le plan fiscal, facilite la location, augmente le prix de celle-ci et augmente la valeur du bien.

    Personnellement je me dis que je participe à la réduction de logement vacant ou insalubre.

    à bientôt

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